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澳亚商学院

澳亚国际(香港)商业经营管理集团有限公司
国内10大成功轨交综合体项目规划分析!
来源:微信号“商业地产云智库” | 作者:proa35cb6 | 发布时间: 2015-09-16 | 1459 次浏览 | 分享到:
相对于国外成熟的开发模式,国内轨道交通综合体发展还处于落后阶段。本文总结了国内轨交综合体发展现状、未来趋势,并解读了国内太古汇,北京国贸中心,天河城、深圳益田假日广场等15个项目的规划特色,参考性极强。

相对于国外成熟的开发模式,国内轨道交通综合体发展还处于落后阶段。本文总结了国内轨交综合体发展现状、未来趋势,并解读了国内15个项目的规划特色,参考性极强。

  一、国内10大成功的地轨道交通综合体

  1、上海中山公园龙之梦:通过多个中庭立体串联交通换乘

 

  规划特色

  通过3个直接采光的中庭空间来高效组织地块南侧地铁2号线、地块西侧高架轻轨3号线、4号线、地块北侧公交车站以及地下2层出租车站的多向密集人流。

 

  2、广州太古汇:多地铁口的设置将商场与地铁站、BRT 融为一体

 

  规划特色

  太古汇商场在东南西北都设有出入口。其中,商场负二层(M)设置了两个通往地铁站、BRT

  (城市快速公共交通系统)的出入口,多地铁口的设置将商场与地铁站、BRT 融为一体,有利于引导人流,促进商场的经营。

  3、成都来福士:双轨交交汇,周边资源有机联动

 

  规划特色

  项目与地铁1号线和即将建成的3号线的换乘站在商场下面的负2楼无缝对接,并与对面的省体育馆连通,方便客流导入,满足来福士对地铁的选址要求。

  4、深圳华润中心:地铁出口直接导入,多通道连接各物业

 

 

  规划特色

  由地铁1号线大剧院站C出口直接导入,动线跨度约为5;B1层内部由三个小型中庭组成环流动线,并在营业死角的地方设置超市和百货,方便导入客流,达到消除死角的目的。

  5、深圳益田假日广场:利用地势高差创四首层,连接交通枢纽

 

 

  规划特色

  项目地下三层设有大型巴士换乘站,日流量数百万人次;

  与深圳地铁1号线与地铁2号线换乘站——世界之窗站无缝连接,成为深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业,新兴的交通运输线将连通整个深圳各区域,日均人流高峰将超过千万人次;

  首创四个首层设计,利用地势差使商场形成多个首层,商业价值实现最大化。

  6、北京来福士中心:北京TOD模式试验地的成功案例

 

 

  规划特色

  地下与位于广场东北角的亚洲最大交通港——东直门地下交通枢纽相连;

  整个项目具有办公、零售、住宅及服务公寓四个功能,不同建筑既相互连接又彼此独立;

  由具有成熟的轨交商业操作经验的香港地铁公司及凯德置地负责管理,进展顺利。

  7、北京国贸中心:国贸站成更新改造模板,增强项目联接

 

  规划特色

  地铁国贸站与各线地铁相通,空中停车位疏导客流进入高层;

  国贸是典型的建成功能区,其更新改造过程中交通改善的规划方法,或许能成为其他建成区的更新改造的模板;

  原本1号线和10号线的两层换乘通道处,会建成具备完整功能的地下四层建筑。无论是在这栋地下宫殿中换乘地铁线、出地面、直接进入国贸,行人都会有更宽的空间。

  8、广州天河城:与周边资源有机联动的轨交综合体

 

  规划特色

  项目与邻近的两个商业项目将通过连桥连通,并连接体育中心,实现天河商圈人流共享,为消费者提供便利。

  9、上海静安嘉里中心:多种交通换乘方式衔接良好

  项目业态功能丰富,开业后使区域价值快速提升,同时项目临近城市航站楼、连接地铁27号线;靠近城市快速路及主干道;中央广场设置有效吸引消化大量客流。

 

  10、北京嘉茂购物中心:全方位交通枢纽与项目实现零换乘

 

  规划特色

  京城枢纽的西直门集国家铁路、地铁、城铁和公交站四位于一体的交通中转核心枢纽;

  由公共交通带来的人流工作日可达约30万,周末约60;

  三条轨交与项目连接,项目承担极大客流;

  交通便利,铁路、地铁、轻轨及多条公交线路的汇集使其成为名副其实的全方位交通枢纽。

  二、国内轨道交通综合体4大发展现状

  1、市场容量整体呈上扬态势:一线城市尤为明显

 

 

 

 

 

  2、市场供求结构失衡:“轨交+综合体”形式在二线城市受追捧

 

 

  3、开发模式落后:国内企业开发模式单一落后,外资更成熟

  国内房企:轨交开发、物业开发相分离;融合开发意识弱,缺乏通盘考虑。

  外资开发企业:物业开发企业主导,合作开发串联“地产反哺地铁”收益链。

  国内/外资企业开发模式分析

 

  4、高价值项目凤毛麟角:高价值项目主要集中在一线

 

  分析:国内轨交站点开发为满足公共交通需求,仅预留连接口做接入;交通人流有效转化为商业人流较困难;若轨交参与物业全程开发运营,协同规划设置合理动线,将大幅提升价值。

 

  分析:高价值项目一线居多,上海居首;经验开发商多集中于一线,意识先进;政府政策引导有助于优质产品打造。

  三、国内轨道交通综合体3大未来趋势

  1、形式常态化:“轨交+综合体”形式比例稳步增长

 

 

 

  分析:综合体增量中轨交综合体占比过半并持续上升,二线城市尤为明显。随着轨交体系的持续铺开,“轨交+综合体”的形式被越来越广泛使用,逐渐显示出常态化的态势。

  2、开发模式多元化:开发主体、开发模式多样化

 

  3、项目升级化:第一轮项目推出后高下立见,项目进入升级改造时期

  分析:集合TOD原则的高密度开发,提升经济效益。

 

  分析:功能组织集约化与复合化,功能的延续化、全时化、网络化、站城一体化。

 

  分析:功能集约化造成人流复杂,空间立体化能有效疏导人流。

  四、未来国内值得期待的5大轨道交通综合体

  1TODTOWN上海莘庄综合枢纽项目:功能最复合

 

  双轨交复合城,快速分流改善交通网

  设全天候行人枢纽,各层连接不同车站和直通南北的两大公共交通交汇处。旅客可于地面搭乘公交、出租车和私家车,二楼换乘火车和地铁或进出商场和塔楼。

  人流和交通在一个易于控制的室内环境下顺利分流,一方面缩短换乘距离;另一方面缓解挤塞问题,改善整个区域的交通网络效率。

 

  2、上海虹桥正荣中心:项目打造最匠心

 

  依托虹桥国际交通枢纽的生态综合体

  目前周边已有地铁2号、10号线,在建有17号线,未来规划有20号线润虹路站与项目无缝对接,涵盖轨陆空所有交通方式,交通网络四通八达。项目定位为花园式企业商务港,是虹桥商务区内富有特色的生态综合体。

 

  3、上海长宁来福士:汇聚客流最主动

 

  主体商业无缝衔接三条城市轨道交通,空中连廊连接龙之梦

  长宁来福士广场地下部分:已经运行的地铁2号线将项目地下空间分为东西2地块。东侧地下建筑空间为4层,西侧地下建筑空间为2层。

 

  地下空间主要用于地下车库、机申设备用房、地下商业用房、地铁配套部分。长宁来福士广场二层平台与轨交34号线相连,天桥桥面宽约8.5米。

  4、上海虹桥天地:交通触角最丰富

 

  上海虹桥枢纽首个综合体项目,汇集五条轨交,多种交通方式换乘

  虹桥天地位于虹桥商务区门户位置,它将是国内首个直接连接综合交通枢纽的全业态购物中心,全方位覆盖满足来往于虹桥交通枢纽的商旅人士、虹桥商务区办公精英人群以及周边社区居民的各类购物与生活需求。未来将是中国唯一一个汇集五条地铁线的生活中心。

  5、深圳深业上城:城市融合最深入

 

  通过轨交、人行廊桥多种方式缝合城市

  通过打造城市综合体在集约的土地上实现复合功能;通过修建人行廊桥连接莲花山、笔架山,彰显“缝合城市”的理念,两条桥上面不但有绿化,还有可遮荫避雨的廊檐和可供市民随时停下来休息的座椅。

  廊桥落成后,市民可以通过廊桥方便地到达深业上城商业部分的小镇。两条廊桥将充分展现城市综合体与城市公共资源的开放姿态,使得深业上城成为所在城市板块的中心。

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